Vente de terres agricoles : ce qui menace le propriétaire de violation des droits du locataire - Connaissances

Les propriétaires de parcelles agricoles doivent tenir compte d'une procédure particulière d'aliénation de ces terres. La législation ukrainienne prévoit le droit préférentiel de certaines personnes, notamment du locataire, d'acquérir un terrain. Cela a été rapporté par le Fonds foncier d'Ukraine, comme l'écrit agronews.ua.Selon l'article 130-1 du Code foncier de l'Ukraine, le droit préférentiel d'achat d'un terrain agricole appartient :d'une part, une personne qui dispose d'un permis spécial pour utiliser le sous-sol (dans certains cas prévus par la loi) ;d'autre part, le locataire du terrain.Le locataire pourra exercer son droit de préférence en l'absence de l'objet du droit de préférence de première priorité ou après son refus officiel de ce droit.La troisième partie de l'article 130-1 du Code foncier de l'Ukraine établit une procédure claire pour informer le locataire de la vente.Au plus tard deux mois avant la conclusion du contrat de vente et d'achat, le propriétaire foncier est tenu d'enregistrer son intention de vendre le terrain au Registre national des droits de propriété sur les biens immobiliers.A cet effet, une demande est déposée chez un notaire accompagnée d'un projet de compromis de vente et d'achat. Après avoir enregistré l'intention, le notaire informe l'intéressé du droit de préférence dans un délai de trois jours ouvrables par :envoyer une lettre précieuse avec une description de la pièce jointe et un avis de livraison ;ou remise en mains propres avec signature.La loi précise également que le locataire est considéré comme dûment prévenu même s'il refuse de recevoir la notification ou de retourner le courrier en raison de la fin de la période de stockage.L'enregistrement par l'État des droits de propriété sur un terrain n'est effectué que si les exigences de la loi concernant l'exercice du droit préférentiel sont remplies.Si au cours du processus d'inscription, il s'avère que :l'intention de vendre n'a pas été enregistrée de la manière prescrite ;le locataire n'a pas été correctement informé ;le délai d'exercice du droit de préférence prévu par la loi est expiré ;il n'existe aucun document confirmant le refus du sujet d'exercer son droit, le greffier ou le notaire n'aura pas de fondement juridique pour procéder à l'enregistrement public du transfert des droits de propriété.Ces restrictions visent à protéger les droits légitimes du locataire et à empêcher l'aliénation illégale des terres agricoles.La quatrième partie de l'article 130-1 du Code foncier de l'Ukraine prévoit qu'en cas de vente d'un terrain en violation du droit préférentiel, le sujet de ce droit peut s'adresser au tribunal pour demander le transfert des droits et obligations.Ainsi, même après la conclusion du contrat de vente et d'achat et l'enregistrement des droits de propriété, le nouveau propriétaire peut perdre le droit acquis par décision de justice.La procédure de notification au locataire de son intention de vendre un terrain n'est pas une formalité, mais une prescription impérative de la loi. Le respect de la procédure d'enregistrement de l'intention de vendre, la notification appropriée de l'objet du droit préférentiel et la confirmation documentaire de toutes les étapes de la procédure sont des conditions nécessaires à l'enregistrement ultérieur par l'État du transfert des droits de propriété.Le non-respect de ces exigences crée le risque de refus d'effectuer des actions d'enregistrement et de contestation ultérieure de l'opération juridique devant les tribunaux.