La concurrence entre les codes d'utilisation des terres pour les parcelles destinées aux marchés agricoles de gros est l'un des problèmes les plus importants en pratique dans l'aménagement du territoire-de tels projets. La raison réside dans le fait que l'infrastructure des marchés agricoles de gros est par nature complexe : elle combine des plates-formes commerciales, des entrepôts-installations logistiques, des services de transport et des objets de service, ce qui conduit souvent dans la pratique à une « concurrence » de divers codes d'utilisation des terres.
Cette information est partagée par le docteur en droit, avocat émérite d'Ukraine, député du peuple des VIe, VIIe convocations, membre du Comité de la Verkhovna Rada d'Ukraine sur la politique agraire et les relations foncières (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Un exemple de codes d'utilisation des terres concurrents est 01.12 (Pour la mise en place d'infrastructures pour les marchés agricoles de gros) et 03.07 (Pour la construction et l'entretien de bâtiments commerciaux). Un marché de gros comprend presque toujours des pavillons/zones commerciales, des locaux administratifs, des bâtiments de service, ce qui peut parfois conduire à tort à attribuer le code d'occupation du sol 03.07 ou 03.15 au lieu du code spécifique 01.12.
Lorsqu'il s'agit d'agro-services (services aux producteurs, équipements, agrochimie, opérations de services), il existe parfois une concurrence entre les codes 01.11 (pour la fourniture de services dans l'agriculture) et 01.12 (pour la mise en place d'infrastructures pour les marchés agricoles de gros).
L'algorithme recommandé pour surmonter la collision des codes d'aménagement du territoire, qui correspond à la logique de la pratique judiciaire :
1. Déterminez la catégorie de terrain à partir des titres de propriété de la parcelle et des informations du cadastre foncier de l'État. Si la catégorie des terres est agricole, il est impossible d'attribuer un code d'utilisation des terres appartenant aux terres résidentielles et publiques sans un changement approprié du régime juridique de la terre. Il existe des cas où un terrain déjà constitué, y compris ceux pris aux utilisateurs des terres pour les besoins publics, est transféré à un marché agricole de gros. L'article 10 de la loi ukrainienne « sur les marchés agricoles de gros » prévoit l'achat/l'expropriation pour les besoins publics et, sur le plan procédural, ces actions sont menées conformément aux règles du Code foncier de l'Ukraine (articles 146, 149, etc.) et, si nécessaire (en ce qui concerne la propriété privée), en tenant compte de la loi spéciale de l'Ukraine « sur l'aliénation des terrains et autres objets immobiliers qui s'y trouvent, qui sont de propriété privée, pour des besoins publics ou pour des raisons sociales. nécessité."
Dans ce cas, il existe des situations où des parcelles agricoles sont expropriées, alors que seul le type d'utilisation des terres change au sein de la catégorie spécifiée. Par conséquent, il est nécessaire de prendre en compte les titres de propriété de l’ancien utilisateur des terres pour déterminer la catégorie de terres correcte qui sera préservée après l’expropriation et le transfert au marché de gros agricole.
La législation foncière lie directement l’infrastructure des marchés agricoles de gros à la catégorie des terres agricoles. Ainsi, l'article 22 du Code foncier de l'Ukraine définit que les terres agricoles comprennent celles destinées à la production de produits agricoles, à la recherche scientifique agricole et aux activités éducatives, ainsi qu'à l'implantation des infrastructures de production pertinentes, y compris l'infrastructure des marchés agricoles de gros.
Cette logique législative est détaillée dans la Classification des types d'utilisation des terres, où dans la section « Terres agricoles », un type distinct d'utilisation des terres 01.12 est prévu – « Pour la mise en place d'infrastructures pour les marchés agricoles de gros ». Par conséquent, du point de vue du régime juridique foncier, l'implantation d'un marché de gros (en tant qu'objet d'infrastructure du marché agricole) doit être formalisée sur les terres agricoles en établissant le type d'utilisation des terres correspondant (01.12) dans la documentation de gestion des terres et en le reflétant dans les informations du cadastre foncier de l'État.
2. Déterminer le « but principal » de la mise à disposition du terrain à partir des documents primaires (décision/contrat/acte de l'État/projet d'aménagement du territoire).
3. Appliquez le principe de spécialité (lex specialis) : s'il existe un code spécifique dans le classificateur pour votre cas, choisissez-le. Pour l'infrastructure des marchés agricoles de gros, le classificateur comprend directement le code 01.12.
4. Vérifier le respect de la documentation d'urbanisme (zone fonctionnelle/plan de zonage/plan d'ensemble). Ceci est particulièrement important lorsque le terrain est situé dans une zone peuplée. Si la zone fonctionnelle est « agro-logistique/production/entrepôt/infrastructure de marché », alors le code 01.12 est indiscutable.
5. Déterminer la nature juridique des infrastructures situées à l'intérieur de la parcelle. Établir que le projet/objet est bien un marché agricole de gros et non un centre commercial de détail. Les marqueurs les plus forts : 1) le statut de marché de gros agricole accordé conformément à la loi (arrêté de l'organisme habilité + certificat), s'il est déjà obtenu ou en cours d'obtention ; 2) règles de fonctionnement/modèle économique (flux du commerce de gros, produits agricoles, logistique, réduction des pertes, « infrastructure du marché agricole » en tant que complexe). Si l'infrastructure du marché de gros agricole (flux de marchandises + logistique + service producteur/acheteur) prédomine, il est conseillé d'utiliser le code 01.12. Si les échanges commerciaux prédominent (magasins/pavillons sans fonction spécifique de « marché » agricole), le code 03.07 (ou le code 03.10 dans la version précédente du Classificateur) prévaut.
Les codes 01.12 et 03.07 (anciennement 03.10) ne sont pas des « variantes du même » objectif d'utilisation des terres, mais des codes de régimes juridiques différents, car 01.12 se situe directement dans l'ensemble des terres agricoles, tandis que 03.10 décrit des objets d'infrastructure publique/commerciale.
Pourquoi les terrains destinés aux marchés agricoles de gros doivent-ils recevoir le code 01.12 et les risques de classer ces parcelles comme terrains de construction publique.
Premièrement, il y a une indication directe dans le Code foncier de l'Ukraine : l'infrastructure des marchés agricoles de gros est une composante des terres agricoles. L'article 22 du Code foncier de l'Ukraine inclut directement l'infrastructure des marchés agricoles de gros dans les objectifs pour lesquels les terres agricoles sont mises à disposition. Par conséquent, si l’objet est essentiellement un « marché de gros agricole », la base correcte pour l’utilisation des terres est la terre agricole et non la construction publique.
Deuxièmement, le plan d'aménagement et de zonage (LUZP) prévoit un code spécial et étroit 01.12, qui prime sur le code général « marché » 03.07 (anciennement 03.10).
Troisièmement, la priorité à l'utilisation des terres agricoles à des fins agricoles. Le Code foncier de l'Ukraine établit la priorité des terres propices à l'agriculture et recommande la prudence lorsqu'on les attribue à des fins non agricoles. Si le marché de gros agricole fait fonctionnellement partie de la chaîne de production agricole (logistique/stockage/première transformation, etc.), alors la conversion de ces terres en construction publique en leur attribuant le code 03.07 (auparavant 03.10) apparaît comme une suppression injustifiée des terres agricoles, en contradiction avec les articles 22 et 23 du Code foncier de l'Ukraine.
Quatrièmement, l'application du code 03.07 (anciennement 03.10) impose le strict respect des exigences urbanistiques. Ainsi, les terrains résidentiels et publics sont utilisés conformément au plan général et aux autres documents d'urbanisme. Pour les parcelles situées en dehors des zones peuplées, cela signifie souvent que sans une base de planification appropriée et une justification fonctionnelle, les autorités/organismes de réglementation remettront en question la légitimité d'une telle utilisation « urbanistique ».
Une précision importante : la version actuelle de l'article 38 du Code foncier de l'Ukraine formule le concept de terrains résidentiels et publics de manière fonctionnelle, sans lien direct « uniquement dans les zones peuplées ». Cependant, si le transfert d'un terrain vers un marché agricole de gros a eu lieu avant le 17.06.2020 (avant les modifications de l'article 38 du Code foncier de l'Ukraine), il est alors impossible de classer ce terrain comme construction publique.
Il n'existe aucune interdiction réglementaire d'implanter un terrain de type d'occupation du sol 01.12 "Pour l'implantation d'infrastructures pour les marchés agricoles de gros" dans les zones peuplées – à condition que les exigences relatives à la finalité fonctionnelle du territoire (document d'urbanisme) et à la désignation appropriée de l'utilisation du sol soient respectées. La Loi ukrainienne "sur les marchés agricoles de gros" stipule que l'emplacement des infrastructures agricoles est déterminé par l'organisme central autorisé "sur le territoire concerné" sur la base de l'opportunité économique (sans la réserve "uniquement en dehors des zones peuplées").
De même, il n’existe pas d’interdiction législative générale d’attribuer le code 03.07 uniquement aux terrains situés dans les zones peuplées. Depuis 2020, la définition des terrains résidentiels et publics dans le Code foncier de l'Ukraine n'est pas liée exclusivement aux zones peuplées mais est décrite à travers une utilisation fonctionnelle (emplacement de bâtiments résidentiels, de bâtiments et de structures publics, etc.).
Conclusions
L'existence d'un régime juridique spécial pour les marchés de gros agricoles n'élimine pas le problème principal – la fragmentation de la réglementation foncière, qui génère une « concurrence » entre les codes d'utilisation des terres et, par conséquent, une augmentation des conflits et des risques réglementaires pour les entreprises agricoles.
Parallèlement, compte tenu de la logique législative décrite ci-dessus, de la protection accrue des terres agricoles et de l'intention de l'État d'assurer leur utilisation principalement à des fins agricoles, les marchés agricoles de gros, conformément à la procédure définie par la loi, acquièrent des terrains ayant un but particulier, notamment pour l'implantation d'infrastructures pour les marchés agricoles de gros. Par conséquent, les parcelles correspondantes dans ce cas peuvent se voir attribuer le code d'affectation du sol 01.12 comme le seul possible et correspondant au code d'affectation réel.
Dans la dimension pratique, la détermination du code d'occupation des sols « correct » devrait s'appuyer sur les documents primaires de formation des parcelles, la fonction dominante réelle de l'infrastructure et les restrictions d'urbanisme (zones fonctionnelles), plutôt que sur les signes formels d'objets individuels (pavillons, locaux commerciaux), qui ne sont que des éléments de l'infrastructure complexe du marché de gros agricole. Un contrôle juridique de qualité des documents lors de la formalisation des droits fonciers pour un marché agricole de gros garantit des aspects clés : la prévisibilité de la mise en œuvre des projets d'infrastructure, la protection des investissements et la minimisation des risques de litiges juridiques et de poursuites judiciaires.
