L’une des questions clés est la détermination du montant de départ du loyer annuel. La loi interdit explicitement de le fixer en dessous du seuil minimum fixé par l'État. Pour les terres agricoles, cet indicateur est d'au moins 7% de la valorisation monétaire normative (NMV).
Ignorer cette exigence peut remettre en question la légalité des enchères menées et devenir une raison pour contester leurs résultats. Selon les dispositions du Code des impôts de l'Ukraine, le prix de départ lors d'une vente aux enchères d'un terrain doit être déterminé en tenant compte des limites établies, la base étant l'évaluation monétaire normative du terrain.
Les principales règles sont les suivantes :
– Approche générale : le loyer annuel ne peut être inférieur au montant de la taxe foncière fixé pour la catégorie de terrain concernée ;
– Pour les terres agricoles : le taux de location de départ est fixé à un niveau non inférieur à 7 % de la NMV ;
– Montant maximum : le loyer annuel ne peut généralement pas dépasser 12 % de la NMV, mais dans le cadre d'enchères compétitives, la valeur finale peut augmenter en fonction de la demande des participants.
Si l'organisateur des enchères (en particulier l'autorité locale-autonome) fixe le taux de départ en dessous du minimum fixé par la loi, cela peut entraîner un certain nombre de conséquences juridiques :
– Identification des violations par les organes de contrôle financier de l'État et du non-recevoir des recettes budgétaires ;
– Contestation judiciaire des résultats des enchères foncières ;
– Risque de reconnaître le contrat de location comme non conforme aux exigences légales.
Pour éviter les risques juridiques, avant d'annoncer une vente aux enchères, il vaut la peine :
– Vérifier la pertinence de la NMV – cet indicateur sert de base au calcul correct du prix de départ ;
– Analyser les décisions du conseil local, la communauté pouvant fixer des tarifs de location majorés pour certaines catégories de terrains ;
– Considérant le mécanisme d'indexation, le loyer étant soumis à un ajustement annuel en fonction de l'indice officiel d'inflation.
Un prix de départ correctement déterminé est non seulement conforme à la loi mais aussi un véritable outil pour assurer des revenus stables au budget local et une gestion efficace des ressources foncières de la communauté.
